Negócios Imobiliários, “due diligence”, segurança jurídica e “fraude à execução fiscal”

Em se tratando de “Compra e Venda de Imóveis”, no sentido amplo, precaução nunca é demais. Antes de qualquer “fechamento”, é de suma importância averiguar todas as possibilidades de “comprometimento” do negócio jurídico, face a legislação pertinente ao tema. Diante disso, uma boa “due diligence” se faz necessária. É bom que se diga, que não existe total garantia em qualquer negócio imobiliário – os riscos são inerentes ao negócio. Porém, podemos minimizar estes riscos sobremaneira tomando certos cuidados e precauções. É sabido também que todo contrato imobiliário é norteado pelo “princípio da boa fé” e que as partes possuem liberdade contratual, desde que não afrontem os princípios legais, sob pela de nulidade ou anulabilidade do seu conteúdo no todo ou em parte. 

Mas, a documentação e principalmente as “certidões negativas” que devem ser avaliadas e validadas antes de qualquer “fechamento” são imprescindíveis.  Temos por vezes o problema da “evicção” ( A evicção na jurisprudência do STJ) – (Perda total ou parcial da posse ou propriedade de um bem que uma pessoa adquiriu em favor de um terceiro, por meio de determinação judicial movida por outras partes); e temos o problema da “Perda do Imóvel” por dívidas pretéritas ( antigos proprietários ), principalmente “dívida ativa”, dentre muitas outras situações. 

Em decisão recente do STJ ( Superior Tribunal de Justiça – O Tribunal da Cidadania (stj.jus.br), vislumbra-se a possibilidade de você perder seu imóvel em função de uma “dívida ativa” do antigo proprietário, elevando os riscos de conflitos no mercado imobiliário. Na prática, a decisão faz com que o atual proprietário ( último na cadeia pelo princípio da continuidade ),  possa vir a perder a propriedade caso qualquer proprietário anterior tenha sido inscrito na dívida ativa ( Consulta à Dívida — Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (www.gov.br)/; mesmo que anos após a compra da propriedade. Mesmo imóveis novos adquiridos das Incorporadoras correm este risco, por conta de débitos fiscais existentes na época da venda. O mercado imobiliário mostrou-se apreensivo com a recente decisão. Isso porque, mesmo que o comprador tome todos os cuidados em relação as certidões negativas, por vezes a dívida do vendedor pode ser oriunda de uma localização diversa do local do imóvel objeto da negociação, ou mesmo do domicílio do vendedor alienante. Se para cada negócio em andamento, for necessário buscar certidões negativas individuais junto a cada estado, haverá por certo grande trabalho e transtorno. Como rastrear certidões em todos os estados e municípios do Brasil? –  Praticamente uma missão impossível. 

O ponto de partida é redobrar a atenção com o histórico de proprietários constantes na matrícula do imóvel, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Qualquer suspeita de débito, prudente será acionar o devedor para que regularize o débito. Sabemos da possibilidade do “direito regressivo”, para fazer valer seus direitos, porém, os riscos são grandes quanto a insolvência ou falência do devedor pretérito. Poderá haver no caso de múltiplas cessões, efeito dominó de cobranças (ações regressivas).  

A decisão do STJ é embasada no artigo 185 do Código Tributário, modificado pela Lei Complementar 118/2005. ( Lcp 118 (planalto.gov.br). “Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa” – Ou seja, a Justiça presume má fé do vendedor e do comprador, definindo como “fraudulenta” toda transferência de propriedade de imóvel realizada a partir de 2005, na qual seu dono ou proprietário possua dívida ativa anterior ao fechamento do negócio. 

Ainda que o aparecimento de “certidões positivas”, preocupem, a possibilidade da concretização do negócio pode ser levada a efeito, desde que estas circunstâncias sejam devidamente analisadas sob a ótica jurídica, avaliando o “grau de risco” assumido.  Importante frisar que o STJ estabelece que há boa fé, quando o devedor oferece garantia acessória além do imóvel alienado, tendo para tanto disponibilidades patrimoniais outras, para garantir o débito. 

Portanto, a presunção de fraude se tornou absoluta com a LC 118/2005 – O relator, Ministro Benedito Gonçalves destacou que a Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990, decidiu que a alienação efetiva antes da entrada em vigor da LC 118/2005 só caracterizava fraude à execução após prévia citação em processo judicial. Após a entrada da Lei em vigor, a presunção de fraude se tornou absoluta, bastando a efetivação da inscrição em “dívida ativa” para a sua configuração. O magistrado ponderou ainda que o entendimento se estende no caso de alienações sucessivas, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente. 

Diante disso, frisa-se novamente, a importância da retirada de todas as certidões. Caso positivas, tomar providências para que o devedor garanta a dívida ou regularize seus débitos inscritos em dívida ativa. 

Luiz Barbieri  

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Luiz Barbieri, formado em Direito pela FURB de Blumenau-SC, com vasta experiência no setor de Construção Civil, sócio gerente da Incorporadora Melchior Barbieri Ltda desde 1976, com sede em Blumenau-SC, está habilitado a lhe proporcionar segurança jurídica, técnica e comercial. 

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Luiz Barbieri, atua em todo o litoral Catarinense, particularmente em Balneário Camboriú-SC, especializando-se no atendimento e comercialização de imóveis de alto padrão.