Incorporação Imobiliária – Luiz Barbieri – Balneário Camboriú
Incorporação Imobiliária é fácil, quer tentar?
Na visão do leigo no setor imobiliário, vc constrói um prédio e seus netos não precisarão trabalhar… ledo engano, o setor é duro, cheio de surpresas, de muita responsabilidade, pouca segurança, resultado imprevisível, muito trabalho e investimento. Mesmo assim, vou lhe dar os caminhos se você quer tentar… você pode ter sucesso mas não se iluda, os percalços virão! Falo com propriedade após 43 anos no mercado! Comece procurando um bom terreno, pois localização é tudo na hora da venda. Seja perspicaz, não deixe transparecer que vc quer o imóvel para Incorporação, pois do contrário o preço triplicará, porque o dono do terreno fará contas simplórias do seu lucro e vislumbrara participação neles antecipadamente! Opção de Compra entabulada, vc começará sua Via Crucis nos órgãos municipais: consulta de viabilidade , meio ambiente, patrimônio histórico, secretaria de planejamento, potencial construtivo, análise de viabilidade econômica, estudos de impacto, etc, etc, numa alucinante batalha com a burocracia. Mas vc é forte e esta etapa é vencida. Agora prepara o bolso , feche o negócio com o terreno e siga em frente, porém não se distraia com a documentação do mesmo, pois pode ter alguma pendência de ordem legal, bem como algum vicio oculto no imóvel. O levantamento topográfico é condição sine qua non, pois vc pode estar invadindo o vizinho ou vice-versa. Não esqueça de observar a existência de algum imóvel no entorno, tombado pelo Patrimônio Histórico Municipal. Se houver, muito cuidado, vc estará andando no fio da navalha. A propósito, se tiver mata ou vestígios de água, fuja dele.. Agora vc vai para os projetos tendo o cuidado de contratar bons profissionais, pois não se esqueça, qualquer problema, vc é co-responsável, solidário com tudo que diz respeito a obra. Se o profissional errar, vc é responsável, pois aos olhos da lei, o “lucro” é seu e vc “contratou mal” . O dono da obra é quem aguenta o rojão!! Sempre!! À partir dai é simples. Aprovação dos projetos na PM, Bombeiros, Celesc, Meio Ambiente, etc. Se levar sorte tudo ficará pronto em um ano. Projetos aprovados, escritura lavrada, vc segue para o RI com uns 5 quilos de documentos para o Registro de Incorporação, pois sem este, vc não poderá colocar o produto no mercado. Até aqui, tudo certo, vc está feliz, em breve o tão sonhado início das obras. Chega a hora de fazer o marketing do projeto com a colocação do tapume e instalação do plantão de vendas e placas de divulgação. Agora, cuidado, tem vizinhos, ecologistas e oportunistas insatisfeitos com mais um ”espigão” . Se tiver mais de 7 andares já é “espigão”… Pode haver uma denúncia ao MP, que poderá acatar e pedir o embargo da obra para verificação da legalidade de todo o processo. Mas foi tudo aprovado??? Não importa, o MP vai esmiuçar tudo, pois até prova em contrário, vc é culpado. O denunciante merece todo crédito e respeito mesmo que apenas discordou das “cores do projeto “ ! Se escapar dessa, vc agora vai ver sua obra subindo. Esta fase é muito gratificante, desde que vc esteja com sucesso nas vendas ou tenha dinheiro em caixa. Obra subindo, vendas fluindo, mas, eis que surge um porém… a famigerada inadimplência, gente que não paga e não distrata, segurando a unidade e se protegendo nas brechas da Lei. Obra terminando com muito sacrifício, começam a aparecer as famosas trabalhistas…. sim, não tem obra sem elas. Afinal, os advogados precisam trabalhar… obra pronta , finalmente. Agora só falta a parte documental. Isso é fácil né?! Não é não… bombeiros que pedem adequações no projeto às vezes difícil de cumprir, sem o qual não tem habite-se, quitação ISS/PM com pedido de Alvará, RF, INSS, certidões negativas, etc, etc, etc… Tudo certo, vc vai para Cartorio e RI para os devidos registros definitivos. Bom, o lucro a essa altura, remunerando todo o capital investido antecipadamente tornou-se pequeno. Mas tudo bem, o prédio está pronto, entregue, vc ficou pra receber, mas vc está livre e pronto para começar nova batalha certo? Negativo. Vc será responsável pela obra, pela sua solidez e segurança ( CC ) pelo prazo de 5 anos , mas cuidado com o C D C. Este é bem mais elástico nos prazos e um dos mais rígidos do mundo. O cliente sempre tem razão e o ônibus da prova é seu. O que vc achou? Fácil né. Se for tentar, Boa sorte!
Incorporação Imobiliária – Luiz Barbieri – Balneário Camboriú
