VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS E A DISCIPLINA IMPOSTA PELA LEI 12.607/2012
Vagas de garagem, sempre foram causadoras de muitas discussões e litígios nos condomínios edilícios. Não raramente, ocorre a invasão do espaço privativo das vagas, que são devidamente delineados no piso para que isso não ocorra, bem como sua numeração. Situação muito comum, ocorre quando o veículo do condômino ao lado, simplesmente não cabe na vaga, ocasionando por óbvio, a “invasão parcial” da vaga extremante, sem falar dos problemas causados pelo uso e destino das vagas, diversos ao definido na convenção e regimento interno dos condomínios, como a sua transformação em depósito de todo tipo de material.
O assunto em tela, é mais um “complicador” nesta relação entre condôminos, criado pelo advento da Lei 12.607 de 4 de abril de 2012. Acontece que referida Lei, alterou o art. 1.331, parágrafo 1º do Código Civil, simplesmente proibindo a alienação ou locação das vagas de garagem (sejam elas privativas ou comuns), para pessoas estranhas ao condomínio (não moradores); MESMO AS VAGAS COM MATRÍCULA PRÓPRIA (INDIVIDUALIZADA).
A redação do parágrafo 1º do art. 1.331 CC, ficou assim redigida:
“As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Ora, evidente, evidentíssimo, que esta lei retirou direitos dos proprietários pretéritos de vagas autônomas privativas e as transferiu para o condômino que não as tem. Claro, faculta a assembleia deliberar sobre o assunto, com aprovação por maioria de 2/3 dos condôminos presentes, para autorizar a venda ou locação para pessoas estranhas ao condomínio. Mas sejamos realistas – Qual condômino sem vaga, declinará do seu direito (facultado pela nova lei) de adquirir a vaga do condômino que pretende vendê-la? Até mesmo aqueles que já possuem uma vaga, resguardarão seu direito para eventualmente possuir vaga sobressalente.
São muitos os casos, em que a pessoa tem apartamento em um condomínio e vaga em outro. (situação anterior a entrada em vigor da nova Lei). Veja o problema criado. Ficará impedido de alienar e mesmo alugar a sua vaga com o seu apartamento, num prejuízo evidente. Afinal, quem quer um apartamento sem vaga? Pouquíssimas pessoas. E tudo isso em nome do que? Da “segurança dos moradores do condomínio em que estão as vagas de garagem”. Ademais, como só os próprios moradores poderão comprar ou alugar as vagas, estas terão seus preços obviamente reduzidos.
Os legisladores, a meu ver, deveriam ter tido o cuidado, na redação que alterou o art.1.331 CC, de estabelecer a referida proibição somente para NOVAS INCORPORAÇÕES, à partir do advento da nova Lei. Entendo, salvo melhor juízo, a ocorrência de resquícios de “retroatividade” em sua aplicação, na forma como foi redigida.
Seja como for, à redação do parágrafo primeiro da citada Lei, à luz da Constituição Federal, que trata dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, é preciso dizer, que a lei não excluirá apreciação pelo Poder Judiciário, lesão ou ameaça a direito, não prejudicará direito adquirido e que ninguém será privado da liberdade de seus bens sem o devido processo legal. Por sua vez, no art. 170 da CF, vê-se estipulado que a ordem econômica deverá observar vários princípios, entre os quais a propriedade privada. A propriedade no Direito Civil, consiste na fruição e exclusividade de um bem.
A verdade é que não conheço decisão ou jurisprudência em sentido diverso até o momento.
Assim sendo, a Lei está sendo aplicada pelos Síndicos de condomínios, pelos Tabelionatos e oficiais do Registro de Imóveis, impossibilitando a locação ou alienação e respectivo registro de unidade privativa, autônoma, com registro e matrícula própria, sem a permissão em Ata condominial, possibilitando tal ato. Esta aprovação em assembleia é a única possibilidade de permitir a alienação ou locação, em consonância com a referida Lei.
VENDA DE IMÓVEL A PRAZO – COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA OU COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA? – Luiz Barbieri – Balneário Camboriú
- POR QUE NEGOCIAR COM LUIZ BARBIERI
Luiz Barbieri, Corretor de imóveis de alto padrão, lhe proporcionará completa assessoria na compra, venda, permuta ou locação de seu imóvel.
- EXPERTISE DE LUIZ BARBIERI
Luiz Barbieri, formado em Direito pela FURB de Blumenau-SC, com vasta experiência no setor de Construção Civil, sócio gerente da Incorporadora Melchior Barbieri Ltda desde 1976, com sede em Blumenau-SC, está habilitado a lhe proporcionar segurança jurídica, técnica e comercial.
Luiz Barbieri, atua em todo o litoral Catarinense, particularmente em Balneário Camboriú-SC, especializando-se no atendimento e comercialização de imóveis de alto padrão.
