VENDA DE IMÓVEL A PRAZO – COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA OU COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
Nas alienações a prazo (parcelamento), em Contratos de Promessa de Compra e Venda, sabemos da importância de dar-se garantias ao promitente vendedor em relação ao promitente comprador, para a devida adimplência do negócio realizado. Para pôr em prática estas garantias, nossa legislação conta com dois mecanismos de proteção usuais:
1 – A Compra e Venda com Cláusula Resolutiva Expressa (a tácita é implícita nos contratos, pois, a obrigação de pagar o preço, por óbvio, é inerente ao negócio realizado, como o é a entrega da coisa – obrigação de dar/fazer, por parte do vendedor), que nada mais é do que no Contrato Particular ou na Escritura Pública a prazo, vincular N P (nota promissória), em caráter pró solvendo, como garantia do efetivo pagamento do negócio acordado entre as partes envolvidas. Nas N P pró solvendo, o negócio ficará quitado, somente após o resgate das referidas notas. O não pagamento destas, ensejará o desfazimento (resolução) do negócio, com perdas e danos se houver… A cláusula resolutiva expressa se opera de “pleno direito”, daí sua aplicação prática, enquanto a tácita dependera de interpelação judicial. Em suma – Se as partes convencionarem expressamente a resolução do contrato por descumprimento (inadimplemento), a cláusula nesse sentido denomina-se clausula resolutiva expressa (Código Civil, art.474). Todavia, ainda que não o façam, a possibilidade de resolução do contrato por inadimplemento decorre da lei (Código Civil art. 475), denominada assim de cláusula resolutiva tácita.
2 – Na Compra e Venda com Alienação Fiduciária, por sua a vez, a propriedade é transferida pelo vendedor ao comprador e concomitantemente (no mesmo ato) é devolvida ao vendedor, até o efetivo pagamento das N P (Notas Promissórias), em caráter pró solvendo, restando ao comprador apenas a posse direta, permanecendo a posse indireta ao vendedor, até o pagamento integral da dívida. Em outras palavras, na propriedade fiduciária, o devedor reserva a propriedade ao credor até a satisfação da obrigação. Ao final dos pagamentos, com o resgate das N P, o comprador deverá encaminhar requerimento juntamente com as N P quitadas ao R I competente, com pedido de baixa da alienação. O atraso nos pagamentos provocará a retomada do imóvel e o seu leilão público. O valor arrecadado irá para o pagamento da dívida junto ao vendedor. A diferença, se houver, será devolvida ao comprador inadimplente.
Por óbvio, na Alienação Fiduciária as garantias são mais abrangentes por não transferir a propriedade até a efetiva quitação da dívida, ao passo que com Cláusula Resolutiva Expressa, a propriedade é transferida no ato, restando ao credor o direito de exigir a cobrança das N P, ou a resolução do contrato pelas vias legais, e Ação Reivindicatória da posse.
As duas possibilidades devem ser consideradas, além da opção de realizar Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, levar a registro, e findo os pagamentos lavrar a Escritura Definitiva, totalmente livre e desembaraçada.
VENDA DE IMÓVEL A PRAZO – COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA OU COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA? – Luiz Barbieri – Balneário Camboriú
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